Особенности государственной регистрации по доверенности, выданной за пределами РФ

При сделках с недвижимостью часто случаются ситуации, когда хозяин квартиры проживает за границей либо в странах ближнего зарубежья. Как правило, когда возникает необходимость продать квартиру, недвижимостью занимается другое лицо по доверенности, выданной собственником. При продаже квартиры посредством доверенности, выданной в другом государстве, нужно внимательно смотреть, кто, в первую очередь, сможет удостоверить данную доверенность. Лица, имеющие двойное гражданство либо гражданство иностранного государства, могут заверить доверенность у нотариуса этого государства, либо иного лица, уполномоченного заверять доверенности в соответствии с законодательством того государства. Для доверенностей, которые выдаются за пределами Российской Федерации, нужно соблюсти ряд определенных требований. И одно из них, это обязательное проставление апостиля (КОНВЕНЦИЯ, ОТМЕНЯЮЩАЯ ТРЕБОВАНИЕ ЛЕГАЛИЗАЦИИ ИНОСТРАННЫХ ОФИЦИАЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ (Гаага, 5 октября 1961 года). В соответствии со ст.5 Конвенции апостиль проставляется по ходатайству подписавшего лица или любого предъявителя документа. Заполненный надлежащим образом, он удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или штампа, которыми скреплен этот документ. Подпись, печать или штамп, проставляемые на апостиле, не требуют никакого заверения. Поскольку доверенность будет применяться на территории Российской Федерации, то апостиль проставляется в посольстве либо консульстве РФ.

Апостиль–специальный штамп, проставляющийся на официальных документах некоммерческого содержания, исходящих от учреждений и организаций стран-участниц Гаагской конвенции «Об отмене требований легализации иностранных официальных документов». Апостиль не требует дальнейшего заверения или легализации и признается официальными органами всех государств-участниц Конвенции. Апостиль может не использоваться, если существуют правовые основания, отменяющие или упрощающие легализацию документа. 

Порядок таков: гражданин, проживающий в другом государстве, сначала оформляет доверенность у нотариуса, а потом с этой доверенностью обращается в посольство или консульство РФ, где ему уже проставляют апостиль. Когда доверенность попадает на территорию РФ, в обязательном порядке нужно делать ее перевод с иностранного на русский язык. Это процедура необходима даже тогда, когда доверенность полностью составлена на русском языке, но печать либо какие-то данные, подтверждающие ее подлинность и полномочия, – иностранная, – такую доверенность тоже нужно будет переводить. Если доверенность выдана на иностранном языке, либо имеются какие-либо данные и реквизиты на иностранном языке, то доверенность необходимо перевести, перевод заверить нотариально. Подпись переводчика также должна удостоверяться нотариально.Для граждан России, имеющих постоянное место жительства за границей, полномочным органом, имеющим право заверять доверенности на распоряжение недвижимостью, является соответствующее посольство либо консульство Российской Федерации на территории иностранного государства. Подобные доверенности не требуют впоследствии дополнительного заверения и удостоверения, проставление апостиля для них не нужно. Казалось бы, все просто. Но, исходя из практики, основная проблема, с которой человек может столкнуться, состоит в том, что Управление Федеральной регистрационной службы предъявляет достаточно жесткие требования к форме и содержанию доверенности, а за границей, как правило, к формальностям относятся гораздо проще.

В Гражданский кодекс Российской Федерации включена новая статья 1217.1, которая будет регулировать вопросы определения права, подлежащего применению к отношениям представительства. По общему правилу (если иное не вытекает из закона) отношения между представляемым или представителем и третьим лицом определяются по праву страны, которое выбрано представляемым в доверенности, при условии, что третье лицо и представитель были извещены об этом выборе. Но если в доверенности не указано применимое право или выбранное право по закону не подлежит применению, то будет действовать другое правило. В этом случае отношения представительства (которые ранее регулировались правом страны, где была выдана доверенность) будут регулироваться правом страны места жительства или основного места деятельности представителя (а если эти места неизвестны, то правом страны, где преимущественно действовал представитель в конкретном случае). Иными словами, например, срок действия доверенности и основания ее прекращения будут регулироваться правом РФ, даже если доверенность для представителя, действующего на территории РФ, была выдана за рубежом. Также предусмотрено, что если доверенность выдана для совершения сделки с недвижимостью, которая подлежит регистрации, то применяется право страны, где недвижимость внесена в реестр. То есть если доверенность будет выдана иностранной компанией иностранному лицу, но для совершения сделки с российской недвижимостью, то применяться будет все равно российское право. То же самое, если доверенность выдана для представления интересов в суде – применяться будет право страны, где проводится разбирательство.